Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος, η αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης, η εξωτερική θερμομόνωση και η κατασκευή στεγάστρου αποτελούν συνηθισμένες παρεμβάσεις σε υφιστάμενα ακίνητα. Ωστόσο, η επιλογή της κατάλληλης πολεοδομικής διαδικασίας εξακολουθεί να προκαλεί σημαντικά προβλήματα, ιδίως όταν οι εργασίες εκτελούνται χωρίς προηγούμενο έλεγχο της οικοδομικής άδειας και της νόμιμης κατάστασης του κτιρίου.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη επικαιρότητα μετά την κύρωση του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας με τον ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), αλλά και λόγω των νέων τροποποιήσεων που περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο εισάγεται στην Ολομέλεια της Βουλής στις 10 Νοεμβρίου 2026.
Το βασικό πρόβλημα εντοπίζεται στη διάκριση μεταξύ εργασιών που εκτελούνται χωρίς οικοδομική άδεια, εργασιών που απαιτούν Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και εργασιών για τις οποίες είναι υποχρεωτική η έκδοση οικοδομικής άδειας.
1. Ποιες εργασίες μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς οικοδομική άδεια
Το άρθρο 316 του ν. 5306/2026 καθορίζει τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.
Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, οι εσωτερικοί χρωματισμοί, οι επισκευές και αντικαταστάσεις δαπέδων, οι μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές που δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, η αντικατάσταση κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα και η συντήρηση εγκαταστάσεων και αγωγών.
Επίσης, υπό τις ειδικότερες νόμιμες προϋποθέσεις, επιτρέπονται χωρίς τις παραπάνω διοικητικές πράξεις η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, οι εξωτερικοί χρωματισμοί χωρίς ικριώματα και ορισμένες εργασίες συντήρησης στεγών και δωμάτων.
Ωστόσο, η απαλλαγή από την υποχρέωση έκδοσης άδειας δεν συνεπάγεται πλήρη απαλλαγή από την πολεοδομική διαδικασία.
Πριν από την έναρξη των εργασιών απαιτείται η προβλεπόμενη ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, μέσω του πληροφοριακού συστήματος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, σχετικά με την ανάγκη ή μη λήψης εγκρίσεων από άλλους φορείς.
Επομένως, ακόμη και σε μια περιορισμένη ανακαίνιση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να διασφαλίζει ότι οι εργασίες είναι επιτρεπτές και ότι δεν παραβιάζονται ειδικές διατάξεις προστασίας του ακινήτου.
2. Πότε απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας
Το άρθρο 315 παρ. 2 του Κώδικα προβλέπει συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών που υπάγονται στη διαδικασία της Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και τηρούνται οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης, η συντήρηση στεγών με χρήση ικριωμάτων, η λειτουργική συνένωση χώρων και ορισμένες επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων.
Η έγκριση εκδίδεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με το άρθρο 323 του Κώδικα, κατόπιν υποβολής των απαιτούμενων δικαιολογητικών από αρμόδιο μηχανικό.
Η διαδικασία είναι απλούστερη από την έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να αίρει την υποχρέωση τήρησης των πολεοδομικών, στατικών και λοιπών τεχνικών απαιτήσεων.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις εσωτερικές διαρρυθμίσεις. Η μετακίνηση ενός μη φέροντος διαχωριστικού τοίχου μπορεί, ανάλογα με τη φύση και την έκταση της επέμβασης, να υπάγεται στις εργασίες του άρθρου 316 ή να απαιτεί έγκριση μικρής κλίμακας. Αντίθετα, η επέμβαση σε υποστυλώματα, δοκούς ή άλλα στοιχεία του φέροντος οργανισμού δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως απλή εσωτερική διαρρύθμιση.
3. Το όριο των 25.000 ευρώ και η συνηθέστερη παρανόηση
Το όριο των 25.000 ευρώ αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της διαδικασίας, αλλά συχνά ερμηνεύεται εσφαλμένα.
Σύμφωνα με το άρθρο 315 παρ. 1 περ. θ΄ και παρ. 2 του ν. 5306/2026, για τις εργασίες μικρής κλίμακας που υπάγονται στον σχετικό οικονομικό περιορισμό, απαιτείται οικοδομική άδεια όταν ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.
Το ποσό αυτό δεν αποτελεί γενικό όριο κάτω από το οποίο επιτρέπεται η εκτέλεση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας χωρίς άδεια.
Πρώτον, η ίδια η φύση της εργασίας καθορίζει εάν απαιτείται οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.
Δεύτερον, ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών μικρής κλίμακας για τις οποίες δεν εφαρμόζεται το οικονομικό όριο.
Τρίτον, ο προϋπολογισμός υπολογίζεται κατά το προβλεπόμενο νομοθετικό σύστημα και όχι αποκλειστικά με βάση το οικονομικό τίμημα που έχει συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης με τον εργολάβο.
Επιπλέον, στις υπαγόμενες στο όριο εργασίες εξετάζεται ο συνολικός προϋπολογισμός τους, ακόμη και όταν αυτές πραγματοποιούνται συνδυαστικά.
Κατά συνέπεια, ο τεχνητός κατακερματισμός μιας ενιαίας ανακαίνισης σε επιμέρους εργασίες δεν μπορεί να χρησιμοποιείται για την παράκαμψη των προβλεπόμενων διοικητικών διαδικασιών.
4. Οι νέες αλλαγές που προωθούνται στη Βουλή
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το άρθρο 79 του νομοσχεδίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο κατατέθηκε στις 31 Οκτωβρίου 2026 και περιλαμβάνει διορθώσεις και τροποποιήσεις διατάξεων του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.
Μία από τις προτεινόμενες μεταβολές αφορά την αναδιαμόρφωση των εξαιρέσεων από το οικονομικό όριο των 25.000 ευρώ.
Στο ισχύον κείμενο του άρθρου 315, τα προστεγάσματα και στέγαστρα της περ. λ΄ περιλαμβάνονται στις εργασίες που εξαιρούνται από το όριο, ενώ η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης της περ. κθ΄ και οι εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων της περ. λγ΄ δεν περιλαμβάνονται στη συγκεκριμένη εξαίρεση.
Με την προτεινόμενη νομοθετική τροποποίηση, τα προστεγάσματα και στέγαστρα παύουν να εξαιρούνται από το οικονομικό όριο, ενώ στην εξαίρεση εντάσσονται η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης και οι προβλεπόμενες εργασίες φωτοβολταϊκών συστημάτων.
Η μεταβολή αυτή μπορεί να επηρεάσει την επιλογή της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, ιδίως σε περιπτώσεις στεγάστρων σημαντικού προϋπολογισμού.
Οι παραπάνω μεταβολές αποτελούν, κατά την 10η Νοεμβρίου 2026, προτεινόμενες νομοθετικές ρυθμίσεις και δεν πρέπει να συγχέονται με το ήδη ισχύον δίκαιο.
5. Πρακτικά παραδείγματα ανακαινίσεων
Περίπτωση πρώτη: Ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας.
Η αντικατάσταση πλακιδίων, ειδών υγιεινής, εξοπλισμού κουζίνας και η περιορισμένη συντήρηση εγκαταστάσεων μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς οικοδομική άδεια ή έγκριση μικρής κλίμακας, εφόσον οι συγκεκριμένες εργασίες εμπίπτουν στο άρθρο 316.
Εάν όμως προβλέπονται εκτεταμένες εσωτερικές διαρρυθμίσεις, πρέπει να εξεταστεί η υπαγωγή στο άρθρο 315 παρ. 2.
Περίπτωση δεύτερη: Ενεργειακή αναβάθμιση πολυκατοικίας.
Η εξωτερική θερμομόνωση των όψεων υπάγεται, κατά κανόνα, στην έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Παράλληλα, πρέπει να ελεγχθούν η νομιμότητα του κτιρίου, η τυχόν ανάγκη πρόσθετων εγκρίσεων και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.
Περίπτωση τρίτη: Αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης διαμερίσματος.
Η μεταβολή της θέσης υπνοδωματίων ή η ενοποίηση χώρων δεν προϋποθέτει πάντοτε οικοδομική άδεια. Απαιτείται όμως τεχνική αξιολόγηση της έκτασης των εργασιών, της επίδρασής τους στον φέροντα οργανισμό και της ενδεχόμενης μεταβολής των φορτίων.
Περίπτωση τέταρτη: Κατασκευή μικρής πισίνας.
Η κατασκευή πισίνας απαιτεί καταρχήν οικοδομική άδεια. Ειδική δυνατότητα έγκρισης μικρής κλίμακας προβλέπεται για ασκεπή δεξαμενή νερού ή πισίνα επιφάνειας έως 50 τ.μ., υπό τις συγκεκριμένες τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις του άρθρου 315 παρ. 2 περ. ιε΄.
Η επιφάνεια των 50 τ.μ. δεν αρκεί αυτοτελώς για την υπαγωγή στην απλούστερη διαδικασία.
6. Το πρόβλημα των αυθαίρετων επεμβάσεων που αποκαλύπτονται κατά τη μεταβίβαση
Ιδιαίτερη πρακτική σημασία παρουσιάζει η περίπτωση ακινήτων στα οποία έχουν πραγματοποιηθεί διαρρυθμίσεις, μεταβολές ανοιγμάτων ή άλλες εργασίες χωρίς την απαιτούμενη διοικητική πράξη.
Η απουσία άδειας δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι κάθε επέμβαση είναι πολεοδομικά αυθαίρετη. Απαιτείται να διαπιστωθεί ποια διαδικασία προβλεπόταν κατά τον χρόνο εκτέλεσης και εάν οι εργασίες ήταν συμβατές με τις ισχύουσες διατάξεις.
Αντίστοιχα, η εκ των υστέρων έκδοση διοικητικής πράξης δεν είναι ανεπιφύλακτα επιτρεπτή.
Το άρθρο 315 παρ. 5 προβλέπει δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαίρετης κατασκευής εφόσον αυτή πληροί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή εκείνες που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής της, με την κατά περίπτωση απαιτούμενη διοικητική πράξη.
Η διάκριση έχει ιδιαίτερη σημασία κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων και την καταχώριση στοιχείων στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, οι εγκεκριμένες κατόψεις και οι καταχωρισμένες πολεοδομικές πράξεις πρέπει να ελέγχονται συνδυαστικά, ώστε να διαπιστώνεται εάν υφίσταται παράβαση, ανάγκη νομιμοποίησης ή απλή υποχρέωση ενημέρωσης των σχετικών στοιχείων.
7. Οι πέντε έλεγχοι πριν από την έναρξη οποιασδήποτε ανακαίνισης
Για την αποφυγή πολεοδομικών παραβάσεων απαιτείται συγκεκριμένη διαδικασία προληπτικού ελέγχου.
Πρώτος έλεγχος: Νομιμότητα του ακινήτου. Εξετάζονται η οικοδομική άδεια, οι αναθεωρήσεις της, τα εγκεκριμένα σχέδια και οι τυχόν πράξεις υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών.
Δεύτερος έλεγχος: Ακριβής προσδιορισμός των εργασιών. Η γενική περιγραφή περί ανακαίνισης δεν αρκεί. Κάθε επέμβαση πρέπει να υπαχθεί στη σωστή νομοθετική κατηγορία.
Τρίτος έλεγχος: Οικονομικός προϋπολογισμός. Εφόσον οι εργασίες απαιτούν έγκριση μικρής κλίμακας, εξετάζεται εάν εφαρμόζεται το όριο των 25.000 ευρώ ή εάν συντρέχει νομοθετική εξαίρεση.
Τέταρτος έλεγχος: Ειδικά καθεστώτα προστασίας. Ελέγχεται εάν το ακίνητο βρίσκεται σε παραδοσιακό οικισμό, προστατευόμενη περιοχή, αρχαιολογικό χώρο ή υπάγεται σε ειδικό καθεστώς που επιβάλλει πρόσθετες εγκρίσεις.
Πέμπτος έλεγχος: Δικαιώματα συνιδιοκτησίας. Σε επεμβάσεις που αφορούν κοινόκτητα ή κοινόχρηστα στοιχεία, πρέπει να εξετάζονται η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός και οι εφαρμοστέοι κανόνες συναίνεσης.
Η ορθή πολεοδομική αντιμετώπιση μιας ανακαίνισης δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος της δαπάνης ή από το αν η επέμβαση εμφανίζεται τεχνικά περιορισμένη. Προϋποθέτει προηγούμενο νομικό και τεχνικό χαρακτηρισμό των εργασιών, έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου και επιλογή της προβλεπόμενης διοικητικής διαδικασίας.
Ιδίως κατά τη μεταβατική περίοδο προσαρμογής στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, η αντιστοίχιση των παλαιών και νέων νομοθετικών διατάξεων και η παρακολούθηση των επικείμενων τροποποιήσεων καθίστανται απαραίτητα στοιχεία για την ασφαλή εκτέλεση οικοδομικών εργασιών.
Νομοθετικές αναφορές: Ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), άρθρα 315, 316, 323 και 400. Σχέδιο νόμου Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατατεθέν στη Βουλή στις 31.10.2026, άρθρο 79, όπως βρίσκεται υπό κοινοβουλευτική επεξεργασία κατά την ημερομηνία δημοσίευσης.
*Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
info@pgalanislaw.gr
www.pgalanislaw.gr
Πηγή: https://news.b2green.gr/